Nederland subsidieert de woningmarkt met 25 miljard per jaar.
Valt dit te veranderen?
Gepubliceerd: 6 april 2010 11:27 | Gewijzigd: 7 april 2010 08:58
Door onze redacteur Egbert Kalse, NRC.nl
Veel landen gingen ons voor in het beperken van de hypotheekrenteaftrek. En hoe erg is een beperking, als je weet dat de huizenprijs sinds 1996 is verdrievoudigd? Zes vragen en antwoorden over het omstreden h-woord, inclusief vier verschillende manieren om de renteaftrek te beperken.
Sinds de ambtelijke voorstellen om 20 procent te bezuinigen zijn gepubliceerd, stelt elke (aanstaande) huizenbezitter zich die vraag. Blijft de hypotheekrenteaftrek bestaan – of wordt de aftrek beperkt?
De aftrekbaarheid van de hypotheekrente is al enkele decennia een beladen onderwerp, waar letterlijk meters rapporten aan zijn gewijd. Geen wonder. Na Denemarken en Noorwegen kent Nederland de hoogste hypotheekschuld per hoofd van de bevolking in Europa.
1. Hoeveel kost de hypotheekrenteaftrek de Nederlandse schatkist?
De totale koopwoningmarkt wordt zwaar gesubsidieerd: de hypotheekrenteaftrek kost de schatkist nu elk jaar 11,4 miljard euro (gebaseerd op een totale aftrek van 26 miljard, wat neerkomt op een aftrekpercentage van gemiddeld 44 procent). Alle koopsubsidies bij elkaar bedragen 15,2 miljard euro. Ook de huurmarkt wordt nog eens zwaar gesubsidieerd, jaarlijks in totaal met zo’n 10 miljard.
De Nederlandse woningmarkt wordt dus elk jaar met zo’n 25 miljard euro ‘verstoord’ door overheidsgeld. Niet voor niets wordt het Nederlandse woonbeleid wel ‘het meest disfunctionele ter wereld’ genoemd. Vraag en aanbod spelen slechts een bijrol op deze markt, die verder vervuild wordt door een permanent tekort aan nieuwe woningen.
2. Hebben huizenbezitters door de renteaftrek een lagere hypotheekschuld?
Nee, de hypotheekschuld is juist hoger. Nederlanders (van jong tot oud, huizenbezitter of niet) hebben een gemiddelde hypotheekschuld van 35.940 euro. De gemiddelde Europeaan heeft ongeveer eenderde van die schuld. In totaal bedraagt de Nederlandse hypotheekschuld 590 miljard, ongeveer evenveel als het jaarlijks bruto binnenlands product.
Nederlanders steken zichzelf dus fors in de schulden voor een huis – en dat wordt mede veroorzaakt door de hypotheekrenteaftrek. Door deze fiscale subsidie is het immers mogelijk een duurder huis te kopen dan zonder de aftrek het geval zou zijn. En de aftrek drijft ook nog eens de huizenprijzen op, waardoor nog meer lenen in veel gevallen noodzakelijk is. Een gemiddelde woning kostte eind 2009 228.000 euro, een modaal inkomen bedraagt 32.500 euro bruto.
3. Gaan de huizenprijzen dalen als wordt gesneden in de renteaftrek?
Om maar direct aan alle onzekerheid een einde te maken: een aanpassing van de hypotheekrenteaftrek heeft invloed op de huizenprijzen. Die gaan hoe dan ook dalen. In welke mate is onzeker, dat hangt af van de manier waarop de aftrek wordt beperkt.
Het CPB verwacht dat elke mogelijke aanpassing onmiddellijk leidt tot een verlaging van de huizenwaarde, anticiperend op toekomstige lagere fiscale subsidies. Een angstreactie dus.
Los daarvan zijn er de langjarige effecten. De ambtelijke werkgroep die de woningmarkt onderzocht, gaat uit van prijsdalingen tussen de 8 en de 13 procent tot 2020. Het CPB houdt voor de langere termijn zelfs rekening met prijsdalingen tot 18 procent.
Ter illustratie: een prijsdaling van 1 procentpunt betekent een waardevermindering van 12,9 miljard euro (de totale Nederlandse huizenwaarde bedraagt 1299 miljard). Bij een daling van 18 procent zou dus bijna 234 miljard aan waarde verdampen.
Vooropgesteld: de huizenprijzen in Nederland zijn de laatste jaren enorm gestegen. Eengezinswoningen zijn sinds 1996 gemiddeld bijna drie keer zo duur geworden, ofwel gestegen met 300 procent. Sinds 2008 dalen de huizenprijzen in Nederland licht. Een daling van 8 of zelfs 18 procent zou de gemiddelde huizenbezitter hooguit een paar jaar ‘terugzetten’ in de tijd.
Vier manieren om de renteaftrek te beperken: de huizenprijs daalt altijd
- Het huis wordt behandeld als elke andere vorm van vermogen. De renteaftrek verdwijnt op termijn fiscaal gezien uit Box 1 (inkomen) en het huis wordt ondergebracht in Box 3 (vermogen). Een hypotheekschuld mag in mindering gebracht worden op eventueel ander vermogen in Box 3. Huizenprijzen dalen 15 procent in het eerste jaar, structureel met bijna 18 procent.
- Het huis wordt ondergebracht in Box 3, maar woningbezitters krijgen een vrijstelling van 300.000 euro, waarover geen belasting betaald hoeft te worden. Het huis blijft dus fiscaal gesubsidieerd worden. Huizenprijzen dalen 8,7 procent in het eerste jaar, 10,2 procent structureel.
- Het huis wordt ondergebracht in Box 3, maar woningbezitters krijgen een vrijstelling van 56 procent van de waarde van het huis. Daarover hoeft dus geen belasting betaald te worden. Huizenprijzen dalen 11,7 procent in het eerste jaar en 13,8 procent structureel.
- De hypotheekrente wordt aftrekbaar alsof woningbezitters hun schuld aflossen volgens een annuïteitenhypotheek (jaarlijks een vast bedrag aan rente en aflossing, de onderlinge verhouding verschilt per jaar). De aftrek wordt beperkt tot maximaal 42 procent en tot een maximum van 500.000 euro. Huizenprijzen dalen met 9 procent.
4. Welke partijen zijn voor afschaffing? En welke zijn tegen?
De Vereniging Eigen Huis, de banken en ‘rechts’ (VVD, PVV, CDA) zijn mordicus tegen het aanpakken van de aftrek. Aan verworven rechten wordt niet getornd, vinden zij.
‘Links’ (PvdA, SP, D66, GroenLinks, ChristenUnie) is voor beperking of zelfs afschaffing van de aftrek, vanwege de onhoudbaarheid van het huidige systeem. Deze zijde krijgt steun van bijvoorbeeld De Nederlandsche Bank, de OESO, het IMF en ‘Brussel’.
5. Kunnen andere landen als voorbeeld dienen?
De angst voor een beperking van de aftrek zit dus vooral in de verwachte waardedaling van de huizen. Er zijn echter ‘slimme’ manieren om de aftrek te beperken – en voorbeelden daarvan zijn over de grens te vinden. België, Zweden, Denemarken, Noorwegen, Groot-Brittannië, Frankrijk en Duitsland gingen Nederland voor in het beperken van de aftrek van de hypotheekrente. Het Delftse bureau OTB deed er op verzoek van het ministerie van Financiën al in 2001 uitgebreid onderzoek naar.
Eerst een rampscenario: Zweden. De regering daar zag zich begin jaren negentig geconfronteerd met een bankencrisis en een recessie en besloot wat aan de hypotheekrenteaftrek te doen. De aftrek werd verlaagd van 47 naar 30 procent. Gevolg: de huizenprijzen kelderden met 26 procent en de economie kromp nog harder, doordat de werkgelegenheid als gevolg van dalende consumptie instortte. Maar de Zweden stonden er al beroerd voor, door een hoge inflatie en een hoge rente.
Dan Groot-Brittannië. De Britse overheid besloot al in de jaren zeventig tot een ‘plafond’ voor de maximale schuld die onder de aftrek valt. Dat plafond werd vervolgens enkele keren naar beneden bijgesteld, voor het laatst in 1983 (toen de maximale schuld nog 30.000 pond bedroeg). Vijf jaar na het vaststellen van het plafond werd ook nog eens het aftrekpercentage verlaagd. Dat ging eerst van 60 naar 40 procent, toen van 40 naar 25 procent procent (in 1991) en daarna ging het percentage elk jaar omlaag. In 2000 is de aftrek helemaal verdwenen.
Waar de Zweden de pech hadden dat hun maatregelen samenvielen met een aantal economische tegenvallers, zat het de Britten op alle fronten mee. Toen het aftrekpercentage daalde van 60 naar 40 procent, een forse stap, verkeerde de Britse economie in hoogconjunctuur – wat de negatieve effecten van de beperking van de renteaftrek meer dan goed maakte. Ook daalde de hypotheekrente tussen 1990 en 2000 van 14,4 naar 6,5 procent. Daarbij viel de beperking van de aftrek volledig in het niet.
6. Is ook voor Nederland een slimme variant mogelijk?
Het beperken van de hypotheekrenteaftrek kán betrekkelijk schadevrij, mits externe factoren een handje meehelpen. Of door een manier te verzinnen om de invloed van externe factoren bij de beperking van de renteaftrek te neutraliseren.
Zo heeft de ambtelijke werkgroep die de woningmarkt onderzocht in haar rapport een interessante variant genoemd, maar verder niet uitgewerkt. Het gaat om een beperking van de renteaftrek gekoppeld aan de inflatie en de welvaart. Stel, de hypotheekrenteaftrek voor huizen boven de 1 miljoen euro wordt afgeschaft – en indexeer dat bedrag niet. Door de jaarlijkse inflatie zal de gemiddelde huizenprijs op de (zeer) lange termijn richting die 1 miljoen kruipen. En zal de renteaftrek dus voor steeds meer huizen als vanzelf verdwijnen.
Een andere optie: het aftrekbare percentage jaarlijks evenredig laten dalen met het stijgen van de inflatie. Deze variant levert op korte termijn te weinig ‘winst’ op voor de schatkist (en viel daarom voor de ambtenaren af), maar kent los daarvan een aantal voordelen. Zo worden de subsidies vooral beperkt in tijden van hoogconjunctuur. En dat is juist de fase waarin mensen een negatief inkomenseffect makkelijker kunnen opvangen.
Welke variant ook voor komt te liggen, met de kennis van nu was het beter geweest om de beperking van de aftrek eind jaren negentig te regelen. Toen stegen de huizenprijzen fors, terwijl de rente daalde. Nu, middenin de recessie, is het risico op ernstige verstoringen op de woningmarkt en bij de inkomens veel groter. Een nieuw kabinet dat iets aan de aftrek wil doen, kan hooguit aankondigen stappen te gaan zetten. De daadwerkelijke beperking zal waarschijnlijk pas over een jaar of vijf effect krijgen.