Consumenten betalen te weinig voor de staatsgarantie op hypotheken, zegt de Nederlandsche Bank (DNB). De prijs moet naar een 'meer kostendekkend niveau', zo stelt de centrale bank in het halfjaarlijkse Overzicht Financiële Stabiliteit.
De schatkist loopt potentieel een enorm risico met de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). De overheid garandeert de afbetaling van bijna euro 110 mrd aan hypotheken via dit populaire stelsel.
Niet kostendekkend
Volgens DNB-directielid Lex Hoogduin is de premie van 0,55% die huizenbezitters betalen voor de garantie niet kostendekkend. 'De beprijzing in de markt, voor zover we die kunnen zien, is zeer fors hoger dan bij de NHG.' Hoogduin wil niet zeggen wat wel een juiste premie zou zijn. Hij vindt dat risico's gedragen moeten worden door degenen die ze nemen, in dit geval dus de huizenbezitters.
Het pleidooi van DNB lijkt in Den Haag in vruchtbare bodem te vallen. Minister Jan Kees de Jager van Financiën liet dinsdag doorschemeren dat er premieverhogingen op til zijn. Zijn departement houdt alle garantieregelingen tegen het licht.
Economische crisis
Door de economische crisis is de garantstelling van de overheid de afgelopen paar jaar fors toegenomen tot wel 45% van het bbp. Het kabinet wil dat garantieregelingen voortaan kostendekkend zijn. In de loop van volgend jaar verwacht De Jager de uitkomsten van het onderzoek.
De Stichting Waarborgfonds, de organisatie achter de NHG, is overvallen door de discussie over de premiehoogte. 'Het is verrassend dat DNB zonder enig overleg signaleert dat het niet goed werkt. Dat is jammer', zegt directeur Karel Schiffer. Hij voegt eraan toe dat de overheid nog zeer onlangs akkoord is gegaan met de premies voor volgend jaar.
Risico's
De schatkist loopt risico's bij NHG. Wanneer zeer veel mensen hun hypotheek niet meer kunnen betalen en de huizenprijzen laag zijn, schiet de buffer van het Waarborgfonds tekort voor alle schades. In dat geval betaalt het Rijk de rest. Maar volgens Schiffer is de buffer van het fonds, die dit jaar naar de euro 700 mln gaat, ruim voldoende om de risico's af te dekken. 'Dan moeten zich risico's voordoen die ondenkbaar zijn, zoals een daling van de huizenprijs met meer dan 25% en een werkloosheid van meer dan 10%', zegt Schiffer. Volgens hem kan zijn fonds zonder staatssteun een huizencrisis doorstaan zoals die zich begin jaren tachtig heeft voorgedaan. Dat was de zwaarste crisis sinds vele decennia.
Een commerciële verzekeringsmaatschappij zou een hogere premie moeten vragen, erkent Schiffer. 'Maar wij hebben nu eenmaal de achtervang van de overheid, omdat we een ideële doelstelling hebben.' De NHG is opgericht om de drempel tot eigenwoningbezit te verlagen.
Marktprijzen
Het is onduidelijk welke marktprijzen DNB gebruikt bij de stelling dat de NHG-premie te laag is. Een bankier stelt dat de beste benadering zou zijn om het verschil in marktprijzen te bekijken van een stapel hypotheken met en zonder garantie. Probleem is dat er zeer weinig handel is in deze zogeheten securitisaties. De bankier schat dat het verschil ongeveer 0,5 procentpunt is, wat suggereert dat de NHG-premie niet te laag is.